Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Многие собственники земельных участков в России рано или поздно сталкиваются с проблемой: вид разрешенного использования (ВРИ) записан в документах совсем не тот, который нужен для реализации задуманного. Хотите построить капитальный жилой дом вместо летней дачи? Открыть небольшой магазин, автосервис, склад или даже мини-производство? А может, просто повысить стоимость участка перед продажей, добавив возможность коммерческого использования? Во всех этих случаях текущий ВРИ становится серьёзным препятствием. Самостоятельные попытки изменить его часто заканчиваются напрасными попытками оформить документы и, в худшем случае, штрафами за несоответствие фактического использования зарегистрированному. В результате собственники тратят время и деньги впустую, а потом всё равно обращаются к специалистам. Эта статья подробно объясняет, как провести изменение вида разрешенного использования земельного участка, какие существуют реальные возможности и ограничения, и главное — почему и как правильно привлекать юриста, чтобы пройти весь путь без лишних потерь и с максимальной вероятностью успеха.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка в 2026 году: ключевые нововведения

С 1 марта 2026 года в России вступает в силу Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ. Он вносит масштабные изменения в Земельный кодекс РФ, прежде всего — в регулирование видов разрешенного использования земельных участков (ВРИ).

Основные нововведения:

• В Земельный кодекс РФ вводится новая глава II.1 «Виды разрешенного использования земельных участков».
• Впервые на федеральном уровне дается определение ВРИ — вид деятельности, которую с учетом ограничений допускается осуществлять на земельном участке, над и под его поверхностью.
• Правообладатели (собственники, арендаторы) получают возможность самостоятельно выбирать основной ВРИ из федерального классификатора, если он предусмотрен градостроительным регламентом (ПЗЗ), лесохозяйственным регламентом или положением об ООПТ.
• Виды разрешенного использования, установленные до 1 марта 2026 года, сохраняют силу, но при любом изменении требуется актуализация по новым правилам.
• Расширяются возможности: допускается объединение и перераспределение участков с разными ВРИ, установка ВРИ для объектов капитального строительства вне ПЗЗ на основе проектной документации, автоматическое установление ВРИ «недропользование» при наличии лицензии.

В то же время усиливается ответственность за несоответствие фактического использования зарегистрированному ВРИ, увеличиваются штрафы для физических и юридических лиц.

Категория земли и вид разрешенного использования: в чем состоят отличия

Категория земель и вид разрешенного использования — это два разных правовых понятия. Их часто путают собственники, хотя именно различия определяют, насколько реально и просто изменить назначение участка.

Категория земель

Категория земель — это самая общая классификация, установленная статьёй 7 Земельного кодекса РФ. Все земельные участки в России делятся на семь категорий:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населённых пунктов;
• земли промышленности;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Каждая категория имеет свой жёсткий правовой режим. Особо следует подчеркнуть, что на землях лесного фонда, запаса, особо охраняемых территорий и объектов, водного фонда запрещена коммерческая деятельность. Изменение категории земель — это одна из самых сложных и длительных процедур в земельном законодательстве: она требует подачи ходатайства в исполнительный орган субъекта РФ, получения согласия главы региона.

Вид разрешенного использования

Вид разрешенного использования — это уже детализация внутри разрешённой категории. ВРИ устанавливаются преимущественно правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) для земель населённых пунктов, а также федеральным классификатором ВРИ и другими специальными регламентами. Все ВРИ прописаны в классификаторе, утвержденном приказом Росреестра № П/0412.

При этом классификатор строится по иерархическому принципу: сначала идут укрупненные группы, например под цифрой 2 перечислены ВРИ для жилой застройки. Внутри этой группы ВРИ затем делятся на подвиды, для каждого из которых установлен свой уникальный код. Так это выглядит:

• Код 2.0 Общий для вида «Жилая застройка»
• Код 2.1 «Для индивидуального жилищного строительства»
• Код 2.1.1 «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка»
• Код 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)»
• Код 2.3 «Блокированная жилая застройка»

Полностью можно посмотреть здесь.

Все коды имеют описание. Например, код 2.1 для индивидуального жилищного строительства разрешает размещение жилого дома, выращивание сельскохозяйственных культур, размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.

Главное, что следует понимать: категория земель — это жёсткая рамка, за пределы которой выйти крайне сложно и дорого, а ВРИ — гибкий инструмент внутри этих рамок. Именно поэтому в подавляющем большинстве ситуаций собственнику выгоднее и проще изменить именно вид разрешенного использования. Понимание этого различия позволяет выбрать правильный путь и не тратить ресурсы на заведомо проигрышную стратегию.

Основные, условно разрешенные, вспомогательные ВРИ: процедура изменений

Изменение ВРИ открывает перед собственником очень широкие возможности по адаптации земельного участка под актуальные нужды.

Прежде всего, необходимо понимать, что законодательство делит ВРИ на три группы:

• основные, которые можно изменить самостоятельно;
• условно разрешённые, требующие одобрения местных властей и жителей;
• вспомогательные, которые добавляются автоматически.

ВРИ проще всего поменять, если он входит в список основных для вашей территориальной группы. В этом случае власти не могут вам отказать, оформление происходит автоматически, в течение 5-7 дней рабочих дней. Заявление подается через Госуслуги, МФЦ или Росреестр.

Для того, чтобы поменять условно разрешенный вид, требуется согласие администрации и жителей территории. Вот как это происходит:

• Собственник подает документы в администрацию муниципалитета;
• Комиссия по землепользованию и застройки рассматривает заявление и выносит его рассмотрение на публичные слушания
• Жители на слушаниях высказываются за или против изменений
• Комиссия готовит рекомендации, а администрация выносит окончательное решение

Здесь вся процедура обычно занимает несколько месяцев, а может затянуться и до года.

Вспомогательные виды использования устанавливают только вместе дополнительно к основному или условно разрешённому виду. Например, вы купили участок для индивидуального жилого строительства, но также хотите разместить на нем гараж. Размещение гаража для собственных нужд (код 2.7.2) – вспомогательный вид использования. Что установить вспомогательный вид, обычно требуется 5-10 рабочих дней. Процедура очень проста: подаете документы, указываете основной и вспомогательный виды, регистратор вносит изменения.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка: риски и ограничения

В то же время, возможности собственника ограничены строгими рамками законодательства, и игнорирование этих ограничений приводит к отказу или последующим штрафам. Основные ограничения:

• Во-первых, желаемый ВРИ должен быть прямо предусмотрен градостроительным регламентом (ПЗЗ) для конкретной территориальной зоны участка. Если его там нет, изменение невозможно без предварительной корректировки самих ПЗЗ.
• Во-вторых, запрещено изменять ВРИ, если участок был предоставлен в аренду по результатам торгов под конкретный вид использования. Арендатор не может изменить цель без согласия арендодателя и расторжения/переоформления договора).
• В-третьих, нельзя менять ВРИ в период действия решения о комплексном развитии территории или договора о комплексном освоении.
• Наконец, как было сказано выше, для условно разрешённых видов обязательны публичные слушания, на которых жители могут высказать протесты. При большом количестве обоснованных возражений орган местного самоуправления вправе отказать.

Таким образом, изменение ВРИ — это доступный инструмент оптимизации участка, но только при условии тщательной проверки всех возможностей и оценки возможных рисков.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка: помощь юриста шаг за шагом

Самостоятельное изменение ВРИ сопряжено с высоким риском отказа: ошибки при составлении заявления, слабое обоснование, игнорирование ограничений ПЗЗ, пропуск необходимых сроков. Квалифицированный юрист по земельному праву берет на себя сопровождение всего процесса, экономя время и деньги своего клиента:

Шаг 1. Первичная консультация и полный правовой аудит участка

Юрист получает и анализирует актуальные правила землепользования и застройки, генеральный план муниципального образования, сведения о зонах с особыми условиями использования территории, водоохранных зонах, объектах культурного наследия и других ограничениях. На основе всех этих материалов проводится детальный анализ объекта. Юрист выясняет, соответствует ли желаемый вид разрешенного использования действующему градостроительному регламенту для данной территориальной зоны. Он выявляет формальные и фактические препятствия, изучает изменения в кадастровой стоимости участка и рассчитывает размер земельного налога после смены ВРИ. По итогам аудита юрист выдаёт подробное письменное заключение, в котором указывает вероятность успеха.

Шаг 2. Разработка стратегии и подготовка полного пакета документов

Юрист составляет заявление по утверждённой форме, собирает и заверяет все необходимые документы. Самая важная часть этого этапа — подготовка убедительного обоснования необходимости изменения ВРИ. Это может быть технико-экономическое обоснование, бизнес-план, расчёт изменения кадастровой стоимости и земельного налога, экологическая оценка, фотофиксация и видеофиксация текущего состояния участка.

Шаг 3. Подача заявления и контроль первичного рассмотрения

Юрист подаёт весь подготовленный пакет документов в органы власти. Он ежедневно отслеживает статус обращения, оперативно отвечает на любые запросы дополнительных документов или пояснений. При необходимости юрист устраняет замечания и обеспечивает, чтобы заявление было принято к рассмотрению без возврата.

Шаг 4. Полное сопровождение публичных слушаний или общественных обсуждений (если требуется условно разрешённый вид)

Юрист организует личное участие собственника в слушаниях, готовит и проводит выступление. Он заранее отрабатывает ответы на возможные вопросы и замечания жителей, представителей экологических и санитарных служб. Если поступают негативные отзывы или предложения, юрист готовит мотивированные возражения. В случае, если слушания проходят неудачно, юрист готовит жалобу, чтобы обжаловать отказ.

Шаг 5. Получение решения органа и финальная регистрация изменений в ЕГРН

После получения положительного решения юрист готовит и подаёт финальное заявление в Росреестр на внесение изменений в ЕГРН. Он ежедневно отслеживает статус заявления, контролирует соблюдение всех сроков, получает новую выписку из ЕГРН с изменённым видом разрешенного использования. Кроме того, юрист тщательно проверяет, чтобы все записи были внесены корректно: правильный код классификатора, дата изменения, отсутствие ошибок.

Сопровождение юриста делает весь процесс структурированным, прозрачным и максимально безопасным для собственника.

Заключение: действуйте при помощи компании «Saenko group»

Изменение вида разрешенного использования земельного участка — это не просто формальная процедура. Самостоятельно пройти этот путь удаётся далеко не всем: статистика отказов остаётся высокой. Именно поэтому в подавляющем большинстве случаев самым разумным и экономически оправданным решением становится обращение к профессионалам. Компания «Saenko Group» уже много лет специализируется в том числе на земельных вопросах: проводит глубокий правовой аудит участка, готовит безупречные документы, сопровождает слушания, добивается внесения изменений в ЕГРН. Сотрудники «Saenko Group» знают все актуальные нюансы законодательства, имеют успешную практику по сотням аналогичных дел и гарантируют клиенту максимальную вероятность положительного результата при минимальных затратах времени и нервов. Не рискуйте действовать самостоятельно — доверьте оформление участка экспертам, которые знают, как сделать всё правильно и быстро. «Saenko Group» — ваш надёжный партнёр в вопросах земельного права.